Les charges locatives

Par nature, des charges sont associées à un bien immobilier : l’entretien du logement, sa rénovation, comme les charges de même type associées le cas échéant à l’immeuble. Ces charges sont payées par le propriétaire. Si le propriétaire est bailleur, il peut demander à son locataire des charges « récupérables », c’est-à-dire, un remboursement partiel de ces charges.

Ces charges récupérables sont celles liées à des services dont seul le locataire à la jouissance. Il en va généralement des frais liés à l’énergie, le chauffage, l’eau, les dépenses d’entretien, les taxes locatives comme les ordures ménagères, l’assainissement…

Ces charges sont reprises dans le Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables . https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066149.

Par définition, toutes les charges qui ne sont pas listées dans ce décret, ne sont pas récupérables par le propriétaire auprès de son locataire.

Dans le cas d’une copropriété, d’autres charges s’ajoutent comme :

 - les ascenseurs : entretien, petites réparations ;

- l'utilisation des parties communes : eau froide, eau chaude, chauffage, entretien, gardiennage, jardinage, etc. ;

- le système de chauffage et/ou de ventilation communs, le cas échéant : combustible, entretien, etc. ;

- l'alimentation en eau des parties privatives : entretien, petites réparations.

Dans un immeuble, la gestion des charges est confiée au syndic de copropriété qui calcule le montant des charges récupérables imputables au locataire. Ces charges objet d’une estimation, font l’objet d’une provision. A la clôture des comptes, il sera opéré par le syndic une régularisation de charges avec la part spécifique du locataire. C’est au propriétaire d’appliquer à son locataire un pas assez perçu ou à l’inverse, un trop perçu. Une copie du bilan des comptes de la copropriété justifiera la régularisation des charges auprès du locataire.

Dans le cas d’une maison individuelle, il n’existe pas de copropriété, seuls les écarts d’imposition sont répercutés au locataire par son propriétaire.

Dans le cas d’une location meublée, les mêmes charges sont récupérables. Deux procédures permettent de calculer ces sommes : le régime réel (comme pour un logement vide) ou le régime forfaitaire (le montant de ce forfait doit alors être précisé dans le bail, justifié et réindexé une fois par an).  Le cas est courant pour les locations de courte durée.

A partir du moment où un propriétaire justifie toutes les dépenses pour charges récupérables, la très grande majorité des litiges entre propriétaire et locataire se trouve réduite à néant.